Ausgangslage

Durch die Einführung von Energieausweisen bei Wohngebäuden stehen Wohnung­sunter­nehmen erhebliche Datenmengen über den energetischen Zustand ihres Gebäude­be­standes zur Verfügung. Die Unternehmen stehen vor der Herausforderung, die neu gewon­nenen Daten sowie weitere energierelevante Informationen in ihren Managementprozess – insbesondere das Portfoliomanagement – zu integrieren. Die Frage „Was ist zukünftig bei welchen Gebäuden zu tun“ ist aufgrund der langen Erneuerungszyklen von Gebäuden und Bauteilen und der beschränkten finanziellen Mittel der Wohnungsunternehmen besonders bedeutsam. Erfolgt die Integration von energetischen Informationen bzw. Fragestellungen systematisch, kann von einem energetischen Portfoliomanagement gesprochen werden. Neben einer vollständigen bzw. teilweisen Integration im Rahmen des Portfoliomanagement können die vorliegenden energierelevanten Informationen auch zunächst dazu benutzt werden, den Gebäudebestand hinsichtlich der energetischen Beschaffenheit zu bewerten und Einsparpotenziale zu identifizieren (energetische Potenzialanalyse).

Ziele

Die Erstellung einer energetischen Potenzialanalyse kann sinnvoll sein, um sich z. B. für Verhandlungen mit der Kommune über Einsparziele oder als Vorbereitung für Pilotprojekte im Bereich energetische Sanierung einen Überblick über die energetische Qualität des Gebäudebestandes und mögliche strategische Zielsetzungen zu verschaffen.

Vorgehen

Bei der energetischen Potenzialanalyse bietet sich folgende Vorgehensweise an:

• Aufbau einer unternehmensspezifischen Gebäudetypologie: Aus der bundesdeutschen Gebäudetypologie des IWU werden repräsentative Gebäudetypen ausgewählt und an die Gegebenheiten des Unternehmens hinsichtlich Gebäudekonstruktion und Energieversorgung angepasst.
• Energetische Bewertung und Definition von Maßnahmenpaketen: Der berechnete Endenergiebedarf der identifizierten Gebäudetypen wird mit vorliegenden Energieausweisdaten und anderen statistischen Daten abgeglichen. Resultat ist eine Beschreibung des Gebäudebestandes über Typgebäude und deren energetische Qualität. Auf Basis der erstellten Typologie erfolgt eine Definition typischer energetischer Maßnahmenpakete.
• Potenzialanalyse: Anschließend werden für jeden Gebäudetyp die möglichen Einsparpotenziale (Endenergie und CO₂) und die damit verbundenen Investitionskosten berechnet werden. Unter Berücksichtigung alternativer jährlicher Modernisierungsraten, der zur Sanierung anstehenden Gebäudetypen und der unterschiedlichen Maßnahmenpakete können mögliche Einsparpotenziale für den Gesamtbestand ermittelt werden. Darüber hinaus kann eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung unter Beachtung der besonderen Rahmenbedingungen der Wohnungswirtschaft erfolgen.

Ergebnisse

Die durchgeführten energietechnischen Potenzialanalysen für kommunale Wohnungs­un­ter­nehmen zeigen:

• Die auf einen langfristigen Zeithorizont ausgelegte Strategie bezüglich der energietechnischen Bestandsentwicklung muss für Wohnungsunternehmen wirtschaftlich darstellbar sein. Dies bedeutet unter anderem, dass die erforderlichen Mieterhöhungen am Markt durchsetzbar sind.
• Gleichzeitig müssen die Kostenbelastungen für die Mieter zumutbar bleiben. Damit sollten die Energiekosteneinsparungen für die Mieter in einem ausgewogenen Verhältnis zu Mieterhöhungen infolge der (energiebedingten) Modernisierung stehen.
• Zudem müssen die energietechnischen Standards den Erfordernissen aus klimaschutzpolitischen Herausforderungen genügen. Ehrgeizige Klimaschutzziele erfordern eine Verdoppelung der derzeitigen Modernisierungsraten beim Wärmeschutz sowie den Übergang zu einer regenerativen Energieversorgung.

Bearbeitungszeitraum

2009 - 2016

Projektteam IWU

• Dr. Eberhard Hinz, Dr. Andreas Enseling

Kontakt

Dr. Andreas Enseling
06151 2904-55
a.enseling(at)iwu(dot)de

Auftraggeber

Es wurden Studien für vier kommunale Wohnungsunternehmen durchgeführt:

• gewobau Rüsselsheim (2016)
• GAG Ludwigshafen (2013)
• GGH Heidelberg (2013)
• LUWOGE Ludwigshafen (2009) (seit 2015: BASF Wohnen + Bauen)

Weitere Informationen

Zur theoretischen Vorgehensweise:

• Eberhard Hinz:
  Energietechnisches Portfolio-Management als ein Element der nachhaltigen Entwicklung von Wohnungsunternehmen. — Schriftenreihe Bau- und Immobilienmanagement herausgegeben von Bernd Nentwig, Band 27, Bauhaus-Universitätsverlag Weimar 2017. — ISBN: 978-3-95773-238-5