Ausgangslage

Die Neufassung des § 558 BGB aus dem Jahr 2013 ermächtigt die Länder, Gebiete zu be­stimmen, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemes­senen Bedingungen besonders gefährdet ist. In diesen Gebieten besteht dann die Möglichkeit, die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen von derzeit 20 % auf 15 % im Ablauf von drei Jahren zu reduzieren. Die Auswahlkriterien wurden jedoch nicht vom Gesetzgeber vorgegeben, sondern sind den Ländern überlassen.

Ziele

Die Studie hatte daher die Aufgabe, ein indikatorengestütztes Verfahren zur Identifizierung betroffener Gebiete zu entwickeln. Dabei sollten auch die Ergebnisse einer landesweiten Umfrage unter allen 426 hessischen Gemeinden Berücksichtigung finden.

Vorgehen

Als Grundlage der Untersuchung wurde zunächst das Tatbestandsmerkmal besondere Gefährdung der Wohnungsversorgung definiert. Aus Sicht der Autoren ist dieses Merkmal vorwiegend im Sinne einer temporären Wohnraumknappheit zu definieren, die immer dann eintritt, wenn Nachfrageschocks auf ein starres Wohnungsangebot treffen, das bis zum Marktausgleich durch entsprechende Neubautätigkeit nicht ausreicht, um die Neunachfrage zu decken. Dies trifft auf die vorrangig arbeitsmarktgetriebene Nach­fra­ge­entwicklung zu, die nicht nur in den hessischen Ballungsräumen, sondern auch im länd­lichen Umland zu kurzfristigen Preissprüngen bei Neuvermietungen geführt hat. Davon zu unterscheiden ist eine gleichgewichtige Knappheit auf lokalen Wohnungsmärkten, die vor allem in den südhessischen Ballungsräumen zu hohen Mietpreisniveaus beiträgt, aber als Struktureigenschaft des jeweiligen Wohnungsmarktes gelten muss, und daher grund­sätzlich nicht zum Gegenstand einer Schutzklausel vor zyklischen Preisspitzen werden kann.

Ergebnisse

In einem ersten Arbeitsschritt wurden daher verschiedene angebots- und nachfrageseitige sekundärstatistische Wohnungsmarktindikatoren auf ihre Aussagekraft, ihre Daten­ver­füg­barkeit und ihre wechselseitige Interdependenz hin untersucht. Dabei stellte sich heraus, dass die Indikatoren Wohnraumversorgungsquote, Leerstand und unzureichende Neubau­intensität die Anforderungen insgesamt am besten erfüllen würden. Da wohnungspolitisch motivierte Markteingriffe immer einer sorgfältigen Güterabwägung zwischen der inten­dier­ten Schutzwirkung und den Folgen von Eingriffen in die Privatautonomie bedürfen, ist es sinnvoll, eine Verordnung zusätzlich einem demokratischen Legitimierungsprozess zu unterziehen. Zur Vorbereitung dieses Prozesses wurde durch den Auftraggeber eine Voll­erhebung unter allen hessischen Gemeinden durchgeführt, in der eine Selbsteinschätzung über die Erforderlichkeit einer mietpreisdämpfenden Rechtsnorm abgefragt wurde.

Im zweiten Arbeitsschritt wurden die Ergebnisse des indikatorengestützten Verfahrens mit den Ergebnissen der gemeindlichen Selbstauskunft abgeglichen. Dabei stellte sich heraus, dass eine positive indikatorengestützte Auswahl weitgehend mit der Selbsteinschätzung übereinstimmt. Umgekehrt erachteten aber deutlich weniger Gemeinden eine Verordnung als erforderlich, als dies auf Grundlage der Indikation gerechtfertigt wäre.

Bearbeitungszeitraum

2013

Projektteam

• Martin Vachè

Auftraggeber

• HMWVL

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