Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels für die Stadt Darmstadt 2014

Ausgangslage

Die Stadt Darmstadt erstellt seit vielen Jah­ren einen qualifizierten Mietspiegel, seit 2001 den ersten energetischen Mietspiegel in Deutschland. Erstmals hat sich die Stadt Darm­stadt für eine schriftliche Befragung entschieden. Ebenso wie die voran­ge­gan­genen Preis­über­sichten soll auch diesmal der Einfluss der energetischen Gebäu­debeschaffenheit auf die Nettomiete über­prüft werden. Damit ist die Möglichkeit gegeben, das vom IWU im Auftrag des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raum­forschung entwickelte vereinfachte Ver­fah­ren zur Operationalisierung der ener­ge­tischen Gebäude­beschaffenheit praktisch anzuwenden. Außerdem eröffnete die Umstellung auf schriftliche Interviews und die damit verbundene notwendige Redu­zie­rung des Fragenprogramms auf die er­fah­rungsgemäß preisrelevanten und leicht zu erhebenden Wohnwertmerkmale zwangsläufig einen Gestaltungsfreiraum hinsichtlich der Tabellenstrukturen, der es erlaubt, u. a. einen auf Wohnungstypen basierenden Mietspiegel zu entwickeln.

Ziele

Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels unter Einbeziehung einer indexbasierten ener­getischen Gebäudebewertung (Energiepunktesystem) auf der Grundlage eines zwei­stu­figen Regressionsmodells mit ausstattungsspezifischen Zu-/Abschlägen, bezogen auf die wohnungstypenorientierten Basisnettomieten.

Vorgehen

Zur Erfassung der Wohnungs- und Vertragsmerkmale ist eine zweistufige schriftliche Mie­terbefragung auf der Grundlage einer Stichprobe aus der Meldedatei vorgesehen. In der ersten Stufe werden 20.000 Haushalte angeschrieben, um die nicht mietspiegelrele­vanten Fälle mittels eines Kontaktfragebogens auszufiltern. Die verbleibenden mietspie­gel­rele­vanten Haushalte werden in der zweiten Stufe nunmehr zur Größe und Ausstattung der Wohnung sowie zur Höhe der Mietzahlungen befragt. Zur Erhebung der Gebäude- und energierelevanten Daten ist eine Vermieterbefragung derjenigen Fälle vorgesehen, für die ein Mieterbogen vorliegt. Soweit Daten zur Verkehrs- und Fluglärmbelastung vorliegen, werden diese ebenfalls in den Datensatz integriert.

Die energierelevanten Gebäudedaten wurden gleichermaßen bei den Mietern erfragt, um das unterschiedliche Wissen um energetische Qualität bei beiden Vertragsparteien im Vergleich analysieren zu können. Neben der für das IWU üblichen mietvertragsspezifischen Umrechnung von Teilinklusiv- in Nettomieten wird die Ableitung des vom IWU entwickelten Energiepunktesystems ein Schwerpunkt der vorbereitenden Analysen sein. Dem schließen sich die Regressionsanalysen zu Erstellung des zweiteiligen Mietspiegels an.