Modellprojekt "Ökologischer Mietspiegel Darmstadt",
Phase III

Das Mietrecht begrenzt den Mietpreis­er­höhungsspielraum in bestehenden Mietver­hält­nissen für nicht preisgebundene Woh­nungen auf die in der Gemeinde gezahlten üblichen Entgelte. Weiterhin wird die Ver­gleichbarkeit dieser Durchschnitts­mieten nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaf­fenheit und Lage der Wohnung gefordert. Bei der Erstellung eines qualifizierten Miet­spiegels ist es deshalb notwendig, die Einflüsse der Wohnungsmerkmale auf die Miethöhe zu überprüfen. Mietspiegel auf der Grundlage eines Regressionsansatzes sind in besonderem Maße geeignet, aus der Vielzahl der Wohnwertmerkmale die markt- und damit preisrelevanten Aus­stat­tungsmerkmale herauszufiltern.

Tagesaktuelle Pressemitteilungen haben das Thema Energieversorgung und -kos­ten und damit die wärmetechnische Be­schaffenheit einer Wohnung in den Mittelpunkt der öffentlichen Diskussion gestellt und gleichzeitig auch die Notwendigkeit nach Energie einsparenden Lösungsansätzen deutlich gemacht. Im Wohnungsbereich sind es vor allem die Heizungs- und Warmwasserkosten, die eine zunehmende Belastung für die Mieter darstellen (Nebenkosten als "2. Miete"). Diesem Defizit kann der vom IWU auf der Grundlage eines regressionsanalytischen Ansatzes entwickelte "ökologische Mietspiegel" entgegenwirken, da er die Wirtschaftlichkeit von energetischen Modernisierungen verbessert und damit entsprechende Anreize schafft. Im Rahmen des Modellprojektes Ökologischer Mietspiegel Darmstadt, Phase I konnte dieser Ansatz erstmals in Deutschland erfolgreich angewandt werden. Der Darmstädter Mietspiegel war die erste Mietpreisübersicht mit einer "ökologischen Komponente": der wärmetechnischen Gebäudebeschaffenheit. Für Gebäude mit einer guten wärmetechnischen Beschaffenheit konnte ein Vermieter eine um 0,37 Euro/m² höhere (Vergleichs-) Miete erzielen als bei Gebäuden mit normaler bzw. schlechter Energiebilanz.

Die Ausweisung ist sowohl für Vermieter als auch für Mieter vorteilhaft. Investitionsbereite Vermieter hatten erstmals die Möglichkeit, den erhöhten Wohnwert mietrechtlich gesichert dauerhaft preislich geltend zu machen, während andererseits die Mieter schlechter gedämmter Wohnungen nur den - dem schlechteren Wohnwert entsprechenden - niedrigeren Preis zahlen müssen. In der Phase II des Modellprojektes wurden die Einführung des ökologischen Mietspiegels in Darmstadt begleitet und zudem Möglichkeiten untersucht, den Zusatzaufwand zur Bestimmung des Primärenergiekennwerts und damit der Operationalisierung der wärmetechnischen Beschaffenheit zu reduzieren. Auch diese Phase konnte erfolgreich abgeschlossen werden.

Ziele

In der Phase III soll nun die optimierte und getestete Operationalisierung der wärme­technischen Beschaffenheit im Rahmen der Neuerstellung des Mietspiegels Darmstadt eingesetzt und deren Effekte auf die Vergleichsmiete überprüft werden.

Vorgehen

• Entwicklung des Stichproben- und Erhebungsdesigns
• Anpassung der Abgrenzungskriterien, des Kontakt- und Hauptfragebogens
• Datenerhebung und Berechnung mietvertragsorientierter Nettomieten
• Überprüfung des Mietspiegelmodells der Phase I
• Entwicklung alternativer Mietspiegelmodelle